Zrównoważony rozwój w budownictwie komercyjnym - wprowadzenie

W ostatnich latach koncepcja zrównoważonego rozwoju stała się jednym z głównych trendów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i na świecie. Nie jest to już tylko modny slogan, ale realna potrzeba biznesowa i społeczna odpowiedź na wyzwania związane ze zmianami klimatycznymi. W tym artykule przyjrzymy się, jak zrównoważony rozwój wpływa na polski rynek nieruchomości komercyjnych, jakie korzyści przynosi inwestorom, najemcom i środowisku oraz jakie certyfikaty i rozwiązania są najczęściej stosowane.

1. Dlaczego zrównoważony rozwój ma znaczenie w nieruchomościach komercyjnych?

Rosnąca świadomość ekologiczna

Świadomość ekologiczna zarówno deweloperów, jak i najemców w Polsce stale rośnie. Coraz więcej firm deklaruje cele środowiskowe jako część swojej strategii korporacyjnej. Według badań przeprowadzonych przez CBRE, ponad 70% dużych najemców powierzchni biurowych w Polsce uznaje zrównoważony rozwój za istotny czynnik przy wyborze biura.

Regulacje prawne i standardy branżowe

Unia Europejska wprowadza coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków, a Polska jako jej członek jest zobowiązana do ich wdrażania. Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) oraz Europejski Zielony Ład stawiają przed sektorem nieruchomości ambitne cele klimatyczne.

Aspekty ekonomiczne

Zrównoważone budynki przynoszą wymierne korzyści ekonomiczne:

• Niższe koszty eksploatacyjne (oszczędność energii, wody)
• Wyższe czynsze i wartość nieruchomości
• Niższe ryzyko przedwczesnej dewaluacji aktywów ("brown discount")
• Łatwiejszy dostęp do finansowania (zielone kredyty, obligacje)
• Potencjalne ulgi podatkowe i dotacje

Wpływ na zdrowie i samopoczucie

Zrównoważone budynki często oferują lepszą jakość powietrza, więcej naturalnego światła, dostęp do terenów zielonych i innych udogodnień, które pozytywnie wpływają na zdrowie, samopoczucie i produktywność użytkowników.

2. Najpopularniejsze systemy certyfikacji ekologicznej w Polsce

Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dominują trzy główne systemy certyfikacji:

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

Brytyjski system certyfikacji, który jest najbardziej rozpowszechniony w Polsce. Ocenia budynki w następujących kategoriach:

• Zarządzanie
• Zdrowie i samopoczucie
• Energia
• Transport
• Woda
• Materiały
• Odpady
• Wykorzystanie terenu i ekologia
• Zanieczyszczenia
• Innowacje

Budynki mogą uzyskać ocenę: Pass, Good, Very Good, Excellent lub Outstanding. W Polsce większość nowych biurowców klasy A uzyskuje certyfikat na poziomie Very Good lub Excellent.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

Amerykański system certyfikacji, drugi pod względem popularności w Polsce. Koncentruje się na następujących obszarach:

• Zrównoważona lokalizacja
• Efektywność wodna
• Energia i atmosfera
• Materiały i zasoby
• Jakość środowiska wewnętrznego
• Innowacyjność w projektowaniu
• Priorytety regionalne

Budynki mogą uzyskać certyfikat na poziomie: Certified, Silver, Gold lub Platinum. W Polsce najczęściej spotykane są certyfikaty Gold, a najwyższe wyróżnienie Platinum otrzymały m.in. Warsaw Spire i Centrum Biurowe Neptun w Gdańsku.

WELL Building Standard

Stosunkowo nowy system w Polsce, skupiający się na zdrowiu i samopoczuciu użytkowników budynków. Certyfikat WELL ocenia budynki w dziesięciu kategoriach:

• Powietrze
• Woda
• Odżywianie
• Światło
• Ruch
• Komfort termiczny
• Dźwięk
• Materiały
• Umysł
• Społeczność

Certyfikat WELL zyskuje na popularności w Polsce, szczególnie po pandemii COVID-19, która zwiększyła zainteresowanie zdrowymi miejscami pracy. Przykładem budynku z certyfikatem WELL w Polsce jest Varso Tower w Warszawie.

3. Rozwiązania ekologiczne w polskich nieruchomościach komercyjnych

Efektywność energetyczna

Nowoczesne budynki komercyjne w Polsce coraz częściej wykorzystują rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną:

• Wysokiej jakości izolacja termiczna i okna o niskim współczynniku przenikania ciepła
• Energooszczędne systemy HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja)
• Odzysk ciepła z wentylacji
• Inteligentne systemy zarządzania budynkiem (BMS)
• Energooszczędne oświetlenie LED z czujnikami ruchu
• Fasady dynamiczne, dostosowujące się do warunków zewnętrznych

Odnawialne źródła energii

Coraz więcej budynków komercyjnych w Polsce wykorzystuje odnawialne źródła energii:

• Panele fotowoltaiczne na dachach i elewacjach
• Pompy ciepła
• Turbiny wiatrowe (rzadziej, głównie w lokalizacjach podmiejskich)
• Energia geotermalna

Przykładem może być budynek Posejdon w Szczecinie, który wykorzystuje źródła geotermalne do ogrzewania i chłodzenia.

Gospodarka wodna

Zrównoważone budynki komercyjne stosują rozwiązania oszczędzające wodę:

• Systemy odzyskiwania wody deszczowej do nawadniania terenów zielonych i spłukiwania toalet
• Wodooszczędna armatura sanitarna
• Systemy wykrywania wycieków
• Systemy szarej wody (ponownego wykorzystania wody z umywalek do spłukiwania toalet)

Materiały budowlane i gospodarka odpadami

Deweloperzy coraz częściej zwracają uwagę na:

• Materiały lokalne, zmniejszające ślad węglowy związany z transportem
• Materiały o niskiej emisji lotnych związków organicznych (LZO)
• Materiały z recyklingu lub nadające się do recyklingu
• Drewno z certyfikatem FSC
• Zaawansowane systemy segregacji odpadów

Zieleń i bioróżnorodność

Elementami ekologicznych budynków są również:

• Zielone dachy i ściany
• Ogrody deszczowe
• Rodzima roślinność wymagająca mniej nawadniania
• Miejsca dla owadów zapylających
• Tereny zielone dostępne dla użytkowników

Przykładem może być kompleks Browary Warszawskie, który łączy nowoczesną architekturę z dużą ilością starannie zaprojektowanych terenów zielonych.

Zrównoważona mobilność

Nowoczesne budynki komercyjne promują ekologiczne formy transportu:

• Stacje ładowania pojazdów elektrycznych
• Rozbudowana infrastruktura dla rowerzystów (stojaki, szatnie, prysznice)
• Dobra dostępność transportu publicznego
• Systemy car-sharingu

4. Przykłady zrównoważonych budynków komercyjnych w Polsce

Warsaw UNIT, Warszawa

Jeden z najnowocześniejszych wieżowców w Warszawie, posiadający certyfikaty BREEAM Excellent i WELL. Budynek wyróżnia się fasadą "Dragon Skin", która reaguje na warunki atmosferyczne, zmniejszając zużycie energii. Wykorzystuje również systemy odzyskiwania wody deszczowej i zaawansowane systemy zarządzania energią.

Olivia Business Centre, Gdańsk

Największe centrum biznesowe w północnej Polsce, z certyfikatami BREEAM. Kompleks wyposażony jest w systemy zarządzania energią i wodą oraz rozwiązania zwiększające komfort użytkowników, takie jak ogrody na dachach, tereny zielone i infrastruktura dla rowerzystów.

Monopolis, Łódź

Projekt rewitalizacji dawnej fabryki wódek Monopol, łączący powierzchnie biurowe, handlowe i kulturalne. Uzyskał certyfikat BREEAM na poziomie Excellent. Projekt przykłada dużą wagę do zachowania historycznego dziedzictwa przy jednoczesnym wprowadzeniu nowoczesnych, ekologicznych rozwiązań.

Posejdon, Szczecin

Wielofunkcyjny kompleks o wysokim standardzie ekologicznym, wykorzystujący źródła geotermalne, fotowoltaikę i zaawansowane systemy zarządzania energią. Posiada certyfikat BREEAM na poziomie Excellent.

5. Wyzwania i przyszłość zrównoważonego rozwoju w nieruchomościach komercyjnych

Wyzwania

Pomimo rosnącego zainteresowania, sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce nadal stoi przed wyzwaniami związanymi z wdrażaniem zasad zrównoważonego rozwoju:

• Wyższe koszty początkowe ekologicznych inwestycji
• Brak jednolitych standardów i regulacji
• Ograniczona świadomość niektórych uczestników rynku
• Trudności w adaptacji istniejących budynków do wysokich standardów ekologicznych
• Ograniczenia techniczne i infrastrukturalne

Przyszłe trendy

W nadchodzących latach możemy spodziewać się następujących trendów:

• Dążenie do budynków zeroemisyjnych i pozytywnych energetycznie (produkujących więcej energii niż zużywają)
• Rozwój koncepcji gospodarki obiegu zamkniętego w budownictwie
• Większa integracja technologii smart building
• Rosnące znaczenie drewna jako materiału konstrukcyjnego (również w wysokich budynkach)
• Zwiększony nacisk na adaptację do zmian klimatycznych
• Obligatoryjne raportowanie ESG (Environmental, Social, Governance) dla większych podmiotów

ESG jako nowy standard

Czynniki ESG (Environmental, Social, Governance) stają się kluczowym elementem strategii firm z sektora nieruchomości. Nie jest to już tylko kwestia ekologii, ale kompleksowe podejście uwzględniające również aspekty społeczne i związane z zarządzaniem. W Polsce wiodące firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne publikują już raporty ESG i ustanawiają konkretne cele w tym zakresie.

Podsumowanie

Zrównoważony rozwój w nieruchomościach komercyjnych w Polsce przestał być tylko modnym hasłem i stał się biznesową koniecznością. Budynki certyfikowane, energooszczędne i przyjazne dla użytkowników to już standard na rynku, a nie wyjątek. Inwestorzy i najemcy coraz częściej rozumieją, że zrównoważone podejście to nie tylko korzyść dla środowiska, ale również opłacalna strategia biznesowa.

Polska, mimo że wciąż nadrabia zaległości w stosunku do krajów Europy Zachodniej, szybko rozwija się w obszarze zrównoważonego budownictwa komercyjnego. Certyfikowane budynki stają się normą w głównych miastach, a deweloperzy prześcigają się w innowacyjnych, ekologicznych rozwiązaniach.

W nadchodzących latach możemy spodziewać się jeszcze większego nacisku na aspekty środowiskowe w nieruchomościach komercyjnych, zwłaszcza w kontekście europejskich regulacji związanych z Europejskim Zielonym Ładem i dążeniem do neutralności klimatycznej.